Après plusieurs mois de calme plat, le crédit immobilier reprend des couleurs, mais pas dans le bon sens pour les emprunteurs. Depuis la rentrée, les taux repartent à la hausse en France, sur fond de tension sur les marchés obligataires et de nouvelle remontée des taux directeurs de la Banque centrale européenne. Un mouvement qui vient percuter un marché de l’immobilier déjà à l’arrêt depuis plusieurs trimestres.
Des taux qui repartent à la hausse après des mois de stabilité
Le 10 septembre 2026, la BCE a confirmé une nouvelle hausse de 25 points de base de l’ensemble de ses taux directeurs. Une décision qui fait écho à la tension observée sur les marchés obligataires : l’OAT à 10 ans, taux auquel l’État français emprunte et référence directe des banques pour fixer leurs barèmes, a franchi la barre des 4 % dès le 23 juillet 2026, un niveau plus vu depuis 2009.
Conséquence directe : en septembre 2026, les taux de crédit immobilier s’établissent autour de 3,43 % sur 15 ans, 3,54 % sur 20 ans et 3,61 % sur 25 ans, en progression d’environ 0,1 point sur un seul mois. Certains courtiers évoquent même un taux moyen sur 20 ans qui pourrait grimper entre 3,7 % et 4 % d’ici la fin de l’année. Cet été encore, comme le rappelait notre article sur la résistance des taux face à la BCE, les barèmes des banques tenaient bon. La donne a changé en quelques semaines.
Ce que cela change concrètement pour les emprunteurs
Sur un crédit immobilier, quelques dixièmes de point suffisent à réduire sensiblement la capacité d'emprunt. Exemple concret : un couple disposant de 4 300 € de revenus nets mensuels peut aujourd’hui emprunter au maximum environ 248 000 € sur 20 ans à 3,43 %, pour une mensualité de 1 503 €. Quelques mois plus tôt, à taux plus bas, la même mensualité permettait d'emprunter davantage. Pour les ménages aux dossiers les plus justes, la fenêtre pour boucler un financement se resserre donc un peu plus chaque mois.
Un marché immobilier déjà à l’arrêt
Cette remontée des taux tombe sur un marché fragile. Les prix de l’ancien affichent une quasi-stabilité nationale, avec un repli de 0,6 % sur un an et de près de 1 % au deuxième trimestre 2026, masquant de fortes disparités entre métropoles en ajustement et zones littorales qui résistent mieux. Côté volumes, les ventes de logements anciens plafonnent autour de 958 000 transactions sur un an glissant à fin juin, et les professionnels attendent seulement 900 000 à 920 000 ventes sur l’ensemble de 2026, soit un recul de 5 à 6 % par rapport à 2025.
Signe de cet essoufflement : dans une enquête menée sur juin, juillet et août 2026, 49 % des notaires interrogés constatent un ralentissement de leur activité, contre seulement 16 % qui observent une reprise des transactions. Ce ralentissement touche aussi la chaîne complète du logement : achat, mais aussi déménagement, où les prix se sont eux aussi envolés à la rentrée, ou encore diagnostic énergétique, avec la récente reclassification de nombreux logements au DPE qui pèse elle aussi sur la valeur de certains biens.
Des dispositifs publics à contre-courant
Face à ce coup de frein, l’État multiplie pourtant les incitations. La loi de finances 2026 a instauré un nouveau statut du bailleur privé, baptisé « Relance Logement » ou loi Jeanbrun, fondé sur l’amortissement du bien et applicable aux logements achetés entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Le prêt à taux zéro a lui aussi été élargi, avec une garantie de disponibilité jusqu’au 31 décembre 2027. De quoi soutenir certains profils d’acquéreurs ou d’investisseurs, y compris ceux qui envisagent des travaux de rénovation via MaPrimeRénov’, dont les critères viennent pourtant d’être resserrés.
Reste que ces dispositifs ne compensent pas, à eux seuls, l’effet mécanique de la hausse des taux sur le pouvoir d’achat immobilier. Pour les futurs emprunteurs, l’enjeu est désormais de bien comparer les offres de crédit, de solliciter plusieurs établissements et de se faire accompagner pour sécuriser un dossier avant que les barèmes ne se tendent davantage. Sur le marché de l’immobilier, la prudence reste de mise, tant pour les acheteurs que pour les vendeurs qui doivent ajuster leurs attentes de prix.
Questions fréquentes
Pourquoi les taux de crédit immobilier remontent-ils en 2026 ?
La hausse s’explique par le relèvement des taux directeurs de la BCE le 10 septembre 2026 et par la tension sur les marchés obligataires, l’OAT à 10 ans ayant dépassé 4 % dès juillet, un niveau qui sert de référence aux banques pour fixer leurs barèmes de crédit.
Quel est l’impact concret sur le pouvoir d’achat des ménages ?
Chaque dixième de point supplémentaire réduit la capacité d'emprunt à mensualité égale. Un couple gagnant 4 300 € nets par mois peut ainsi emprunter environ 248 000 € sur 20 ans dans les conditions actuelles, contre davantage quelques mois plus tôt.
Existe-t-il encore des aides pour acheter malgré la hausse des taux ?
Oui : le prêt à taux zéro reste garanti jusqu’au 31 décembre 2027 et un nouveau statut de bailleur privé, dit « Relance Logement », a été créé pour les logements achetés entre février 2026 et fin 2028.
Sources
- Notaires de France — bilan immobilier
- Pretto — analyse des taux immobiliers, septembre 2026
- MySweetImmo — crédit immobilier, jusqu’où iront les taux
Cet article a été rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle. Politique éditoriale
